经典案例：谷德律师成功代理张某房产纠纷案（尽职调查、起草文件、法律咨询）

【谷德律师接受委托】

2019年2月，张小某（女）代替其父亲张某聘请谷德律师担任其父亲房产非诉纠纷事宜（包括法律咨询、起草文件、尽职调查等）。

谷德律师接受委托后，经过与张小某的沟通，了解其父亲所涉房产（位于长沙市天心区燕子岭某处房产）历史、建造情况复杂，特别是与张某五个姐妹们之间的问题。而问题的来源在于张某的某个姐姐认为该处房产是张某父亲的遗产，应该由张某及姐妹们法定继承平均分配，张某认为该房产是自己出资建造，应该不属于遗产，同时张某今年身患重病，所以家庭内部产生矛盾。

【谷德律师办案经过】

谷德律师根据多年的非诉办案经验，认为要想解决张某房产事宜，一方面要通过对张小某、张某等人的了解，另一方面要根据目前遗存的房产证、土地证等书面凭证。

经过谷德律师对当事人的指导、搜集有利证据，终究获得三份有利证据《私有房屋安全鉴定书》、《长沙市个人住宅建设工程规划申请表》、《建房合同》等。

随后谷德律师根据所涉房产的历史建造情况，得出以下结论：

1、张某家庭情况。原家中有父亲张大某、母亲刘某，姐妹五人、张某是家中老五。有女儿张小某（1990年出生）。

2、1987年以前房子结构、面积状况。1987年以前，房屋属于旧宅，两层土砖房屋（第一层土砖，第二层木板），面积34㎡左右，由张某及父亲、母亲、妹妹居住，当时张某四个姐姐已经出嫁。

3、1987年旧房翻建。张某一人出资改建旧房，此前旧房面积34㎡，本次翻建由张某出资1200元（500元/㎡）购买面积20㎡，本次翻建后房屋结构是两层红砖房屋，底层面积50㎡，共有2层，建筑总面积是87㎡。本次翻建时，此前的15㎡的违章建筑已经罚款拆除，罚款由张某一人出资交纳。

4、1998年，父亲张大某去世，此前立有遗嘱（房屋50%由儿子张某继承，50%由剩下女儿继承），该遗嘱原存放于张某四姐手中，2019年又被张四某撕毁。

5、2005年新建钢结构四层房屋。2005年，张某发现此前翻建的房屋（1987年翻建）已有18年，已成为危房，房屋墙面、屋面破损严重，担心房子很危险、房子倒塌伤人，随后就报告给社区，后经鉴定房屋是危房（有李某、蔡某、周某等邻居、村委会、街道等同意意见），要求拆除旧房重建房子。

2005年5月，张某提出《个人住宅建设工程规划》，后与陈某等人签订《建房合同书》，重新建成四层钢筋结构楼房，由张某出资建房。

6、新房使用情况。张某在第01层并做生意，第02层出租给四姐经营歌厅三年，第03层空置，第04层由张某、女儿张小某住。

7、目前房屋使用情况。第01层，后来出租给理发店，现金是超市；第02层仍在做歌厅；第03层出租房，第04层自己住、女儿张小某周末及节假日住。

【谷德律师提出解决方案】

1、指导当事人将已经搜集的书面证据（如《私有房屋安全鉴定书》、《长沙市个人住宅建设工程规划申请表》、《建房合同》等）；

2、谷德律师为当事人起草几份证明；（1）《关于燕子岭某处房产的 情况说明》（主要目的是将2005年建造房屋是由张某出资建造的事实，张某父亲去世的时间节点等确定下来，让张某自己签字确认，并劝说其明白事理的姐妹签字确认；(2)《租房证明》（让租客签字确认月，已将张某将房屋03层出租、收取租金的事实确认）；（3）《村委会证明》（让村委会盖章出证明，再次将当年2005年危房鉴定、拆除危房、由张某申请并出资建造的事实确认下来）；（4）《邻居证明》（让当年的邻居出具证明，证实当年由张某建造房屋的事实）。

3、有律师对张某进行律师尽职调查，全程录音录像，做个律师调查笔录，以张某陈述的方式将当年房屋建造的事实再次确认下来。

经过一系列的工作，减少了当事人所担心的争议，谷德律师的工作得到当事人的好评。