买房即返租，法律风险大，投资需谨慎

2020年7月10日，王鹏飞律师接受长沙政法频道（记者）采访，就买房即返租赁所涉法律问题进行了专业分析、点评，并提出专业法律意见。

【新闻速递】

买房返租，是开放商或其运营公司先与购房者签订《房屋买卖合同》、《房屋委托经营管理（租赁）协议》，随后开发商直接将房租整体出租或再转委托运营公司进行出租运营，每月、每季度向购房者支付租金的一种模式。目前长沙某地就出现购房者付款（全款或首付）并与开发商签订买卖合同等协议后，全款买房者不能房产过户，且开发商或运营商将房屋出租，答应不能按照此前承诺每月、每季度向购房者支付租金。同时购房者或者期初买房时，涉案房屋就已被某地区法院进行查封冻结，全款买房者不能过户。目前购房者、开发商、运营公司等在进行协商，购房者的诉求主要是要求退款、退房。

【律师法治观点】

王鹏飞律师认为，目前买房即返租是一种新兴的市场交易模式，还不成熟，出现的法律问题、法律纠纷很多，往往期初投资者当初目的落空。该案例中出现的问题、购房者的诉求而言，存在两个法律法律问题：（1）涉案房屋买卖合同能否解除？（2）若合同解除后，会出现什么法律后果？购房者诉求能否得到法律上的支持？

1、合同当初签订的状况而言。若确实涉案房屋已存在被法院查封的司法措施，则势必造成房屋不能过户、交易，同时存在涉案房屋被强制执行、拍卖变卖等引起物权变动（不属于开发商）的法律风险。开发商在与购房者签订合同时，没有将该情况告知购房者，明显存在“隐瞒与合同签订的重大事实”，首先应承担“缔约过失责任”。

2、合同签订后履行状况而言。目前开发商或运营公司不能按照当初约定，按时向购房者支付租金，则购房者（业主）当初签订合同的目的（房产过户、收取租金）无法实现。

3、合同具备法定解除条件。因为开发商违约行为导致业主当初签订合同目的无法实现，则具备了《合同法》第九十四条关于合法解除的条件，涉案合同应当解除。

4、合同解除后，应当返还购房款、支付违约金并赔偿损失。根据《合同法》第九十七条等规定，合同解除后引起的法律后果之一就是恢复到合同签订前的状况，即违约方应该退还购房款，同时承担违约责任，支付违约金、赔偿损失。

律师温馨提示。（1）买房返租需谨慎，以房投资有风险。若想法律风险小，专业咨询不可少。（2）进行大型交易时，首先要咨询专业律师这种交易的法律风险点，其次要进行一定的尽职调查，然后交易所涉合同一定要请律师审核起草，达到降低风险，即使存在风险，也会将损失降到最低。

【王鹏飞律师简介】

湖南理曜律师事务所合伙人

法学和会计管理学双学士，文学硕士学位

长沙政法频道金牌合作律师、特邀嘉宾

法税同审研究院特聘专家、讲师

长沙理工大学校外实践指导老师

擅长领域：

企业电子商业汇票领域法律服务

建设工程合同纠纷（含施工、装饰装修、分包转包、涉保证金）；

物业服务合同纠纷、重大借款合同纠纷、重大买卖合同纠纷；

钢材贸易行业、房地产开发、建设工程行业、装修装饰行业、物业服务行业等领域法律顾问；

公司治理（股权设计、投融资等）、法律培训、谈判调解、律师见证；

重大复杂疑难民商事案件代理、刑事辩护等。