前言  小区新老物业的交替风波

近年来，随着城市的发展和小区建设的提高，小区业主对物业公司的服务水平和质量要求也随之提高。因为物业公司的物业服务水平不高、质量较差、小区管理混乱，小区业主终于“合法维权”，通过召开业主大会解聘物业公司、选聘新的物业公司。但是在业主大会作出决定后，老物业公司仍不退出小区并不移交资料（物业查验资料、公用设施设备的维护资料、代收费用、账目资料等），新物业公司不能进入小区开始物业服务，进而小区管理出现了空档期。诸如环境问题、绿化保洁、垃圾清理、公共设备设施运行维护、电梯运行、安全管理等出现“瘫痪”，引发新老物业交替风波，也让业主苦不堪言，甚至交替风波中也会出现人员口角冲突、肢体冲突等安全事故。

一、新老物业交替风波出现的原因深度剖析

1、老物业公司对于业主会议大会的召开程序、表决结果、业主投票签字等合法性、真实性存疑，即认为业主大会解聘老物业公司的程序及结果不合法、无效。

业主大会是小区全体业主行使管理小区的权利机构，召开业主大会也是业主表达意见、参与管理的重要体现和制度。但是业主大会的召开程序、通知、表决程序、投票、未参加现场会议业主的签字等都是专业性很强的事情，严格来说属于一种“法律制度、民主制度、政治制度”。

而小区业主的管理意识、法律意识、程序意识、知识水平等方面参差不齐，选出的业委会成员很难适应、从事这种专业性工作，在业主大会的召开程序、结果上，往往出现不规范、瑕疵等问题。

如果业主大会的召开程序不合法，老物业公司会认为解聘他们老物业费结果是不合法的，是无效的的。从程序正义而言，没有程序正义，则不能保证实体结果的公平正义。一个会议召开的不公平、不公开、不透明，则会议结果就很难让然信服。老物业公司质疑背后，是基于不满解聘结果，而对解聘程序合法性提出了质疑。

2、老物业公司存在物业费部分未收、部分业主未交，老物业公司担心一旦退出小区，则很难收回物业费。

老物业公司之所以被业主大会解聘或者期限届满未续约，肯定是业主对物业公司在合同期限内提供的物业服务不满。同时也会存在部分业主以不满物业服务未由不交物业费问题。而在业主大会召开过程中，没有考虑老物业公司应收物业费的善后问题，是新物业承担，还是老物业继续可以催缴等等。

3、老物业不愿意舍弃在小区物业服务的物业费收益。

物业公司对小区进行物业管理，无论根据物业服务合同约定，还是《物业管理条例》的规定，都是要收取物业费的，而物业费无疑是由业主交纳，物业公司本身就是靠收取业物业费维持运行。虽然物业费体现在每户业主、每月之间，则单个的物业费金额很少。但是对于整个小区而言，物业费金额是很可观的收益，这笔收益对物业公司来说是非常重要的。业主大会一旦决定解聘老物业公司，或不再续约，则物业公司势必会损失很大的收益，失去很大的市场。

4、老物业不退出、不移交资料，新物业进不去而无法提供物业服务，小区管理出现空档期，小区管理的瘫痪问题随之而来。

新物业公司虽然是业主通过业主大会形式决定选聘的，但是其地位也很尴尬，特别是在老物业公司不愿意退出情况下。老物业公司不愿意交出物业用房，则新物业公司人员无法办公，老物业公司不愿意交出公共设施、设备的管理权及相关的维护、修养资料，新物业公司无法获知公共设施设备的位置、维护点等。

老物业公司既然已经被炒掉，则其在空档期，显然会停止物业服务、小区的生活垃圾无人清理、保洁无人负责，甚至公共水管、气管等设施设备维护工作也会减缓、停止，无疑会给小区正常运行造成不便、危险。

在老物业公司、新物业公司、业主三方僵持不下、无法达成一致情况下，也有可能发生口角冲突，甚至肢体冲突，引发人员伤亡事故。

二、小区新老物业交替风波的平息之路径

1、物业公司应提高物业服务水平和质量，促成物业公司与业主形成良性关系，让业主愿意“继续选聘老物业公司”。

老物业公司之所以被业主大会解聘，从根本上而言，还是物业费服务水平不高，不能满足业主的需要。业主认为交了物业费没有得到高效的物业服务，进而存在拖欠物业费情况，物业公司收不回部分物业费，没有了物业服务的经济基础，物业服务水平自然下降，继而形成一种恶性的循环关系。所以，物业公司在被选聘为小区物业服务公司时，应该时刻提高自身物业服务水平，构建物业服务水平高、业主愿意交纳物业费、物业公司有了物业管理的经济基础，更加提高物业服务的良性循环关系。

2、业主大会召开的程序要规范化、合法有效化，引入专业的法律服务机构、社区街道辅导业主大会的召开、表决。

老物业公司之所以不愿意退出，最大理由就是业主大会召开程序有问题、结果不合法、结果没有法律效力。所以要严格按照《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，规范合法地召开业主大会，让选聘、解聘的结果公开、透明，进而公平，即一定要召开合法有效的业主大会，保证程序上合法有效，不存在真实性问题，诸如业主大会参加人数（双二分之一标准）、召开方式（集体讨论、书面意见方式）、表决结果的公开性、特别是书面征求意见业主真实签名问题、会议是否有全面的记录等跪地，都要遵守。

目前业主大会召开程序、表决程序的合法性是最受到质疑的，如何召开人民代表大会选举程序重要，建议聘请专门的律师团队，参与、见证并辅导大会的召开，防范大会召开程序上的瑕疵及法律风险，保证大会程序和结果的合法有效性。

3、对于合法有效的业主大会关于解聘老物业公司决定结果，老物业公司仍然不退出小区并移交资料的，业委会要依法维权、通过法律途径要求老物业公司退出小区。     

一旦业主大会作出了合法有效的决定，老物业公司仍然不愿意退出小区、移交资料的，业委会可采取下列途径解决小区交替问题：

（1）立即请求社区、街道、房产及物业管理部门组织物业联席会议，协调交替事宜，并由新老物业、专业律师团队参加。

（2）若5日内仍然不能达成有效的协调协议，建议业委会立即向法院起诉，要求老物业公司退出并移交资料。若法院立案，针对小区紧急情况，也会采取司法强制有效措施处理纠纷。

业委会要求老物业公司退出并移交资料有法律依据。对于小区老物业公司的退出及移交资料问题，《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条明确规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”，即业委会有权代表业主向法院起诉，要求老物业公司退出小区，移交物业用房及设施设备、物业相关资料。

同时，根据2019年1月1日即将实施的《湖南省物业管理条例》规定，如果关于解聘老物业公司、选聘新物业公司的业主大会程序、表决结果合法有效，达到双二分之一标准，则老物业公司应该自被解聘之日起15日内及时移交资料。

【结论】小区物业管理与服务是关系业主身边的大事，每天都是发生的法律关系和问题，物业公司的物业服务水平是业主考虑是否解聘、续约的主要因素。但是业主也要通过召开合法有效的业主大会及决议来解聘、选聘物业公司，规范业主大会的召开、会议制度、表决制度至关重要。也要有应对新老物业交替风波的危机处理能力，要有通过法律途径为广大业主维权的法律意识。