婚后或同居期间共同还贷

房产分割时如何对产权非登记一方补偿之探析

一、以案析法

谷德律师办理了张某（男方）、李某（女方）同居析产纠纷案件，涉及到同居期间共同还贷部分的增值、分割房产如何对不获得房产一方进行补偿。此案件争议焦点与其他婚后共同还贷情况相似。

张某、李某系恋爱同居关系，张某为了表示结婚意思及对女方的爱情于2013年初购房一套，房屋价格56万元，采用按揭方式付款（首付20万元，银行贷款30万元、契税等费用6万元）并将产权登记在男方名下。此后两年双方财产混同，共同还贷30万元将贷款清偿完毕，本金20万元，利息10万元。2018年离婚时房屋现值113万元。

后因恋爱关系破裂随解除同居关系，分割房产是时，双方对房屋补偿款的数额成为争议焦点。男方认为，其婚前签订购房合同并从银行贷款，虽婚后还贷本息共计30万元，但每月银行都是从其工资卡中定期扣款，女方并没有参与还贷，离婚时无权获得任何补偿款。乙女认为，双方没有约定实行分别财产制，男方的工资收入应当属于夫妻共同财产，离婚时应按房产现值113万元减去男方购房时价格56万元作为基数对其进行补偿，即乙女应获得的补偿款是28.5万元。

二、谷德律师法律意见

谷德律师认为，张某、李某在同居期间财产混同，虽然系由张某（男方）每月用自己工资卡归还银行贷款，但男女双方并未约定实行同居期间分别财产制，所以张某的工资收入应属于共同财产。

虽然双方不是婚姻关系，但是根据同居期间财产混同及相关司法解释规定，可以参照婚姻法关于房产分割办法。

即《婚姻法解释（三）》第十条规定，由产权登记一方对另一方进行补偿。而如何进行补偿、补偿的比例是多少，以什么为参照，如何计算？

谷德律师认为，应该将房产的升值率计算考虑在内，然后再合理计算补偿金额。

1、计算诉争房产升值率。（房产现在价格）÷(同居前购买房产价格＋共同已还利息＋其他费用)＝113÷（56＋10＋6）＝157％；

2、计算非产权登记一方所得补偿款。[（共同还贷部分）×（升值率）]÷2。非产权登记一方所得补偿款为23.55万元(30×157％÷2)。

随后，法院采纳谷德律师法律意见，将房产判给张某（男方、房产登记一方）所有，张某支付李某补偿款23.55万元。

三、目前全国法院审理婚后共同还贷、离婚房产分割及补偿的主流裁判思路

2011年8月《婚姻法解释（三）》公布实施后，审判实践中对第十条涉及的婚内共同还贷增值部分的计算，各地法院做法不一，计算结果也存在较大差异。经过谷德律师分析，自2017年以后对于“一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分”问题，已经有了相对统一的裁判思路。

1、计算不动产升值率

不动产升值率＝（不动产现价格）÷（不动产成本）。

[不动产成本】=（购买时不动产价格）＋（共同已还利息）＋（其他费用如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等）。

律师认为，在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。

2、计算非产权登记一方所得补偿金额

补偿金额=（共同还贷部分）×（不动产升值率）÷2

计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指共同购置（或共同还贷）后的增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。

3、需要合理修正的三种情形

（1）离婚时贷款尚未清偿完毕。只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果；

（2）一方购买不动产后经过一段时间才结婚。计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。

（3）根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则作出公平裁判。

四、谷德律师温馨提示

[夫妻共同还贷款项及其对应增值部分金额]=（夫妻共同还贷部分）×（不动产升值率）。

不动产升值率=（不动产现价格）÷（不动产成本）。

不动产成本=(购买时不动产价格)+(共同还贷的利息部分)+[其他费用]（如契税、印花税、营业税、评估费等）.

“不动产成本”两种特殊情形：

（1）结婚时购买不动产情形。[不动产成本]=(购买时不动产价格)＋(共同还贷的利息部分)＋(其他费用)。

（2）结婚前购买不动产情形。[不动产成本]=(结婚时不动产价格)＋(共同还贷的利息部分)＋(其他费用)。

附法律法规：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》

第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

《婚姻法》

第三十九条　离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。