近日，一位奥迪4S店的工作人员联系到谷德律师，本以为是提醒律师车辆保养，后得知是向谷德律师咨询法律问题。大致情形如下：

当事人在半年前从某公寓管理公司看到一个房源，考虑到与上班地点近，各方面也都挺满意，就决定租下来。但是房子并不是该公寓管理公司的自有房产，该公司只是受房东委托，进行出租管理。谨慎起见，当事人向该公寓管理公司索要了房东的《委托书》，《委托书》显示，该房屋的所有人将房产委托给公寓管理公司管理，包括出租、收租金、日常维护、监督租客行为等。在这种情形下，当事人和公寓管理公司签订了《租房合同》，约定租期一年，租金一年一付，押金为一个月租金。疫情期间，当事人回老家过年。回长沙后，发现房东在门上贴了告示：公寓管理公司拒不交租金，已经联系不上，疑似跑路，要求无条件收回房屋。当事人与房东电话、微信沟通了多次，仍未解决，遂向本人咨询。

为了查清楚事实，律师要求当事人将《租房合同》《委托书》《收款收据》等发给我看了。佐证了当事人的主要说法。

该案的症结：公寓管理公司从租客收取租金后，不向房东付租金，房东是否可以收回房屋。

分析：

房东要收回房屋，其性质是行使物权的行为。当事人要继续使用房屋，是行使承租权的行为。从权利的强弱来说，房东的所有权确实是最强的，但要考虑是否有阻却行使所有权的事由，更直白点说就是当事人的承租是否合法，是否可以阻却所有权人行使物权。

律师注意到了《委托书》末尾有一句话：“附言：如受委托人产生违法行为或跑路等损害委托人利益，本委托即刻失效，其原有经营行为和对外合同也同时失效，业主可即时收回房屋，且不承认任何责任和损失！”

这句话原本让律师产生了较大的疑虑，但经过深思之后，律师认为这句话对租客没有什么约束。理由是：《委托书》的附言，其性质上是受委托人积极履行委托事务的一个承诺，规范的是委托人和受委托人之间行为。公寓管理公司作为受委托人不履行承诺、侵害委托人权益的，应当承担赔偿责任。而作为租客的当事人，在订立《租房合同》时，只要审查了《委托书》是真实的，公寓管理公司有订立租房合同的权限，《租房合同》就是合法有效的。至于公寓管理公司事后是否继续善意执行委托事务，这个不是租客可以控制的，也与租客无关。

因此，本案房东应当通过追究公寓管理公司的责任来主张权利，而不是向租客收回房屋。

给当事人的建议：

与房东面谈时，直接告知房东已经咨询过专业律师，应当由房东通过追究公寓管理公司的责任来主张权利，并且告知房东可以向公安机关报案，公寓管理公司涉嫌合同诈骗罪，可以追究刑事责任。